La meilleure façon de défiscaliser en Loi Scellier Censi Bouvard
31/10/2009 13:06
La meilleure façon de défiscaliser en Loi Scellier Censi Bouvard, avec la combinaison du statut lmnp, est d’investir dans les résidences services (avec un grand exploitant national reconnu), c’est-à-dire dans les résidences étudiantes ou Maisons Médicalisées Ehpad!…
En effet, le levier de récupération de tva à 19,6% et une très bonne rentabilité garantie, permet de quasiment d’autofinancer l’opération.
Le Marché des Ehpad, pour défiscaliser en loi Scellier VIP PATRIMOINE
31/10/2009 13:12
MARCHE EXPONENTIEL !...
MISEZ SUR LE LOGEMENT POUR SENIORS ET EHPAD
Avec l'allongement de la durée de vie, les besoins en logements pour personnes âgées dépendantes se font plus criants. Une piste intéressante pour l'investisseur.
Accroissement de la population, progrès de la médecine, amélioration des conditions de vie aidant, l'espérance de vie des Français ne cesse de s'accroître et, selon les derniers chiffres de l'Insee, se situait à 77,5 ans pour les hommes et près de 84,4 ans pour les femmes. Conséquence, dans un pays où la fécondité progresse peu, le vieillissement de la population est inéluctable. En 2020, par exemple, plus de 20 % de la population devrait avoir plus de 65 ans (contre 16,4 % en 2005) et 9 %, plus de 75 ans (contre 8 % en 2005).
Toujours selon l'Insee, 900 000 personnes sont aujourd'hui dépendantes, mais 1,2 million devraient l'être à l'horizon 2040. La canicule de l'été 2003 a d'ailleurs cruellement rappelé qu'il n'y avait pas que des « seniors » dynamiques et bien portants, mais un certain nombre de personnes âgées pour lesquelles la solidarité familiale n'avait malheureusement pas joué son rôle. Pas plus que la solidarité collective, d'ailleurs. Adapter les logements au handicap nous guette tous, et trouver des aides à domicile (cuisine, ménage...) apporte évidemment un soutien temporaire. Mais la dépendance augmentant avec l'âge, il est difficile d'échapper à la maison de retraite.
C'est là aussi que le bât blesse : le nombre d'établissements est loin d'être à la hauteur du défi qui nous attend. D'où l'apparition d'une nouvelle forme d'investissement : les Ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). « Sur la décennie, il manque 100 000 lits en résidences pour personnes âgées. Les besoins sont si importants que c'est sans doute le marché le plus sécurisant pour l'investisseur. » D'où l'intérêt d'investir sur ce marché, qui reste, malgré tout, très confidentiel. « L'ouverture d'un tel établissement, qui est médicalisé, reste contingentée et nécessite des autorisations administratives, notamment de la Ddass ». L'investisseur ne risque donc pas les problèmes. En Ehpad, c'est-à-dire en résidence offrant des services paramédicaux, l'investisseur est assuré d'obtenir un revenu régulier, par exemple, en prévision de sa retraite. Il achète une chambre dont la superficie fait le plus souvent entre 20 et 25 mètres carrés, parfois plus. Le ticket d'entrée se situe entre 80 000 et 110 000 euro HT en fonction des régions. La chambre, louée meublée à une personne âgée dépendante, est confiée par bail à un exploitant pour une durée qui varie de neuf à douze ans. L'investisseur se trouve placé sous le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec les avantages qui sont liés à ces deux statuts.
Zidane, Fait de la défiscalisation en Ehpad VIP PATRIMOINE Scellier
31/10/2009 13:21
Zidane Fini, le foot, vive le business!
Retiré des terrains après une funeste finale de Mondial, Zinedine Zidane a troqué son maillot pour un costume de VRP. Pubs, séminaires… la «Zizou & Co.» tourne à plein régime.
Douche, W-C et lavabo dans chaque chambre, vue sur la Méditerranée, surveillance médicale 24 heures sur 24 : les 80 pensionnaires de la maison de retraite du cap Sicié, à La Seyne-sur-Mer, dans le Var, sont plutôt gâtés. Normal : le propriétaire des lieux est lui aussi un retraité. C’est même le plus célèbre de France. Son nom ? Zinedine Zidane, 35 ans, seigneur des stades reconverti dans les seniors.
Pour acheter, fin 2004, dans le plus grand secret, cette résidence flambant neuve, notre Zizou national n’a pas mégoté :
il a sorti plus de 8 millions d’euros. Un chèque qu’on ne signe pas sur un coup de tête… Mais l’affaire, comme prévu, se révèle juteuse. L’ex-capitaine des Bleus loue les murs 500 000 euros par an à un groupe spécialisé dans le troisième âge. Et grâce à ce statut de «loueur en meublé professionnel», il profite d’une flopée d’avantages fiscaux pour alléger sa feuille d’impôts. Autre intérêt de la formule : des frais de succession réduits quand ses enfants hériteront. Car c’est pour eux qu’il a investi. Il a même signé son geste, symboliquement : la SARL créée pour l’occasion s’appelle ELT, les initiales d’Enzo, Luca et Théo, ses trois garçons – il en a eu un quatrième depuis, Elyaz. Bref, un vrai placement de père de famille. Ce qui n’étonne guère quand on connaît un peu l’homme.(…)
EHPAD : les avantages et la loi Scellier Censi Bouvard!...
31/10/2009 13:32
EHPAD :les avantages et la loi Scellier Censi Bouvard!...
Les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd'hui un des investissements les plus rentables dans l'immobilier. Investir dans une résidence médicalisée (EHPAD) est un placement sûr. L'EHPAD permet, au travers de sa vocation patrimoniale pour se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés, de ses nombreux avantages fiscaux grâce au statut de loueur meublé, des revenus garantis par le gestionnaire et d'un capital parfaitement entretenu, d'obtenir la sécurité et la protection de son investissement. Aujourd'hui, mieux qu'une défiscalisation, l'investissement en EHPAD est le placement idéal pour la retraite et obtenir des revenus supplémentaires nets d'impôt.
L'ensemble du secteur des établissements pour personnes Âgées est strictement réglementé depuis 1975 (loi n°75-535 du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales).
La création, la transformation et l'extension des maisons de retraite dépendent d'une autorisation délivrée par les pouvoirs publics avant le début de réalisation du projet. En introduisant un nouvel article dans la loi n° 97-60 du 24 janvier 1996, les établissements assurant l'hébergement des personnes Âgées dépendantes doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de Conseil Général et l'autorité compétente pour l'assurance maladie.
Cette convention appelée aujourd'hui convention tripartite régira désormais le secteur des Établissements d'hébergement pour Personnes Âgées (EHPAD). La dite convention définit notamment " les conditions de fonctionnement de l'établissement tant au plan financier qu'à celui de la qualité de la prise en charge des personnes et des soins qui sont prodigués à ces dernières, en accordant une attention particulière au niveau de formation du personnel d'accueil".
Ces conventions tripartites ont pour but : d'inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité, d'harmoniser les prestations offertes aux résidants, et enfin d'apporter plus de transparence dans la gestion des structures. Le respect de cette convention permet à l'EHPAD d'encaisser des "dotations" de la part de l'état.
De ce fait, cette convention permettra deux choses : assurer la qualité et la pérennité de l'EHPAD dans le temps, mais aussi assurer une assise financière plus importante pour le gestionnaire, ce qui est une garantie très importante pour l'investisseur qui aura ainsi l'assurance que ses loyers lui seront versés mais aussi le fait de garder un immobilier en bon état et aux normes.
II. EHPAD et les aides de l'Etat
Tous les établissements accueillant des personnes dépendantes doivent signer une convention avec le président du conseil général et un représentant de l'État. Cette convention détermine si l'établissement est conventionné ce qui permet aux personnes Âgées dépendantes de percevoir des aides financières, et notamment l'APA (Allocation personnalisée d'autonomie). Elle permet de plus la mise en place de la tarification en trois postes :
Le tarif hébergement : si la maison de retraite est conventionnée au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), le résident peut obtenir l'APL pour couvrir partiellement ses frais. À défaut de conventionnement, l'allocation de logement peut être accordée. Il est en outre possible de demander l'aide sociale à l'hébergement si l'établissement est habilité à ce titre.
Le tarif dépendance : cette dépense peut être en partie couverte par l'APA. Les personnes qui n'en bénéficient pas ont la possibilité de solliciter l'aide sociale à l'hébergement.
Les soins : pour l'essentiel, ils sont couverts par l'assurance maladie.
Précisions sur l'APA
L'APA (anciennement PSD, prestation spécifique dépendance) n'est plus attribuée depuis le 31 décembre 2001. Si vous en étiez bénéficiaire, vous pouviez soit continuer à la percevoir, soit faire une demande d'allocation personnalisée d'autonomie (APA) auprès du président du Conseil Général. A compter du 1er janvier 2004, les bénéficiaires de la PSD n'ayant pas fait de demande voient leurs droits à l'APA automatiquement examinés.
Ce nouveau système d'allocations (APA) vient d'être mise en place pour les personnes âgées dépendantes. L'APA va permettre de solvabiliser un plus grand nombre de personnes âgées dépendantes qui parfois avec des retraites limitées ne peuvent accéder à ce type d'établissement. Cette aide leur permettra ainsi d'accéder à ce type de logements. Elle concerne toutes les personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans et tient compte du degré de perte d'autonomie. Une participation financière personnelle peut être laissée à la charge de la personne, selon ses ressources. Enfin à la différence de la PSD, l'APA n'est pas récupérable sur la succession ou les donations.
III. EHPAD : fiscalité avantageuse
Le statut de loueur en meublé grâce auquel vous réalisez un investissement en EHPAD n'est pas sens général un outil de défiscalisation mais un puissant outil de revenus à terme non fiscalisés. Pour les investisseurs souhaitant se procurer des revenus complémentaires grâce à l'investissement en EHPAD, l'absence d'économie d'impôts est dans le temps largement compensée par la non fiscalisation des revenus sur une très longue période, généralement entre 30 et 40 ans en EHPAD. Par ailleurs l'inscription à un centre de gestion agréé de l'investisseur lui permet tous les ans de réaliser une petite économie d'impôts.
De plus le statut de loueur en meublé non professionnel par lequel vous allez passer pour investir en EHPAD partage exactement la même philosophie que le statut de loueur en meublé professionnel en matière d'outil de rente non fiscalisée. Il ne reprend pas, il est vrai, un certain nombre d'avantages auxiliaires du statut LMP qui par ailleurs ne sont pas automatiquement acquis à l'investisseur mais dépendent beaucoup de sa situation patrimoniale globale.
Enfin, pour les investisseurs désirant absolument opter pour le statut LMP à terme, le statut LMNP constitue une première étape intéressante leur permettant d'opter ultérieurement pour le statut de leur choix en cas d'acquisitions complémentaires et suffisantes à l'obtention du seuil annuel de recettes de 23 000 €.
IV. EHPAD : forte rentabilité
La rentabilité aujourd'hui est un critère important dans le choix des investisseurs. Cette rentabilité si décisive est un élément essentiel dans un investissement EHPAD, puisqu'elle est en règle générale plus élevée que sur des investissements locatifs traditionnels. Dans un contexte où les rentabilités locatives sont plutôt à la baisse, l'investissement sous statut de loueur en meublé dans un EHPAD prend encore plus de sens. En effet, la rentabilité procurée par un bon bail commercial permet à l'investisseur d'économiser bon nombre de charges liées à l'exploitation de son investissement et endossées par le gestionnaire.
Cette rentabilité est alors bien supérieure à des rentabilités immobilières classiques finales, retraitées des frais de gestion, des frais d'entretien et de l'ensemble des charges dites locatives. De plus la rentabilité d'une opération en EHPAD s'entend nette de fiscalité immobilière sur une très longue période à la différence de la plupart des autres investissements immobiliers locatifs dépendant du régime de droit commun des revenus fonciers.
Enfin l'investissement en EHPAD comme tout investissement immobilier fait jouer à plein l'effet de levier lié au crédit et permet à l'investisseur d'obtenir un rendement interne fort intéressant au regard des sommes qu'il a réellement immobilisées.
V. EHPAD : un bail avantageux
Lors d'un investissement en EHPAD, un bail commercial portant sur les locaux meublés est signé entre chaque investisseur copropriétaire et la société d'exploitation de la résidence. Dans le cadre de ce bail les loyers sont garantis et toutes les charges d'exploitation, l'entretien et les gros travaux définis par les articles 606 et 605 du code civil ainsi que ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l'exploitant.
Les investisseurs ne sont exposés à aucun risque d'exploitation et leur statut se limite à celui de loueur en meublé. Les loyers étant soumis à T.V.A en raison de l'activité et des services rendus à la clientèle par l'exploitant, l'investisseur peut donc récupérer la T.V.A. sur marge.
Enfin les loyers seront nets d'impôts aussi longtemps que la capacité d'amortissement du bien le permettra, entre 30 et 40 ans compte tenu des reports d'amortissement.
Le + de défiscalisation-Ehpad
Les avantages d'un investissement en EHPAD sont fortement liés au statut de loueur en meublé. En effet acheter dans un EHPAD s'effectue obligatoirement via le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Les avantages liés sont alors nombreux : récupération de la T.V.A et revenus défiscalisés, loyer garantis par bail commercial, charges très faibles, produit de qualité fortement encadré par l'Etat, un marché pérenne pour les 50 prochaines années, un placement patrimonial rentable sur un marché porteur.
Les dispositifs de défiscalisation Robien et Borloo malmenés par la crise actuelle, l’investissement EHPAD s’impose désormais comme une véritable solution fiscale en matière d’investissement immobilier.
Dégringolade des prix, chute des ventes, resserrement des conditions d’octroi d’un prêt immobilier, hausse des taux de crédit, le petit monde de l’immobilier est, depuis plusieurs mois, en ébullition permanente. Si les secteurs de la vente et de la location sont évidemment les plus affectés par le retournement du marché, d’autres subissent également les effets de cette redistribution des cartes. C’est le cas notamment de l’investissement immobilier en vue d’une défiscalisation.
Autrefois majoritairement plébiscités, les dispositifs de défiscalisation Borloo et Robien cèdent aujourd’hui le pas devant une nouvelle vague d’investissements devenus nettement plus avantageux dans le contexte actuel (investissement EHPAD, démembrement de propriété, assurance vie, etc.). Chef de file de ces placements immobiliers, l’investissement en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) connait un important regain d’intérêt. Bénéficiant de sérieux atouts, l’acquisition d’une chambre médicalisée à de quoi séduire les plus exigeants.
En investissant dans une chambre médicalisée EHPAD vous bénéficierez d’un remboursement intégral et immédiat de la TVA. En effet, alors que celle-ci se monte à 19,6%, l’Etat vous reverse une somme équivalant à 20% de la valeur mobilière et immobilière du bien.
Alors que le rendement locatif affiche une baisse généralisée (passant de 4,5% à 3,5% en deux ans), l’investisseur en EHPAD « peut récupérer les 19,6% de TVA dans le neuf et profiter d’un loyer net plus élevé que dans le Robien, avec une garantie locative », précise Hervé Bocher, dirigeant de la société Création et développement de patrimoine. En outre, les loyers perçus par la location de la chambre médicalisée resteront non imposables durant une période variant de 26 à 30 ans (en fonction du type de prêt immobilier contracté pour l’investissement). Au terme de cette période, la défiscalisation EHPAD reste effective puisque seul 28% des revenus de la chambre pourront être soumis à l’imposition (et ceux quelque soit le montant du loyer exigé).
Un investissement EHPAD s’accompagne d’un partenariat avec une société d’exploitation (partenariat prenant la forme d’un bail commercial). Ce dernier vous dispense d’une quelconque prise en charge financière. En effet, l’entretien régulier de la chambre, sa remise à neuf éventuelle ainsi que l’assurance sont entièrement pris en charge par la société d’exploitation.
Considéré à juste titre comme le placement financier de l’avenir, comme la nouvelle niche fiscale, l’investissement EHPAD est promis à des lendemains radieux. Aujourd’hui, quelques 640.000 chambres médicalisées de ce type sont réparties au sein des 10.000 établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPAD) existant en France. Les dernières études estiment à 21 millions le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans en 2040. Dans la perspective d’une pénurie de chambres médicalisées, le gouvernement a donc lancé une vaste opération afin de promouvoir la création de ces maisons de retraite, favorisant par la même occasion une défiscalisation EHPAD avec laquelle il faut désormais compter.
